工程质量事故触目惊心 “万达速度”隐忧显现
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admin
2019-10-08 22:15

  一般情况下,地产项目开业时间要受诸多因素影响,天气、资金、建材供应可能会推迟工期。但这些问题对万达来说似乎并不存在,万达广场最快一年内就可以完工开业。不过,“万达速度”的隐忧正在显现,生意冷清、同质化、质量风险、严重扰民种种问题层出不穷,屡为公众和业内诟病。

  万达速度,在不动产界俨然是神话。王健林把其中原因归结于“万达执行力强”,并称,开工的时候,就能确定开业时间。不过,这个神话并不像看上去那么美。万达广场在广州的第一个项目,白云万达广场,地下两层,地上十几层,分主栋商城酒店写字楼和室外金街两部分,总共40万平米,为赶亚运会开幕,11个月就开业了。

  “最终效果是出乎意料的,生意非常好,很多收入都创了记录。”王健林在大连演讲时骄傲地称。实际上,如今的白云万达广场室外街区门可罗雀,大量商铺停业或在转租,周边低档的流动摊位、“摩的”载客随处可见。

  广州第二个项目增城万达广场,今年开业三个月后人气转冷,业内称“旺场还需三年以上”。而11月8日刚开业的番禺万达广场也暴露出同样的问题。因为选址偏远,当地交通、配套和企业进驻都需要一定时间才能跟上,这样就使得“早开业”成了一件十分尴尬的事,也成为万达广场近来新开业商业项目的硬伤。

  速度快带来的隐忧还有同质化、客户群体缺失等问题,尤其是在商业地产林立的广州。以增城万达广场为例,虽然万达广场定位中高端,与附近走大众亲民路线的东汇城不一样,但是品牌布局却处处“撞车”。

  在东汇城的4个餐饮品牌蒙自源、万岁寿司、渔乡米坊和湖塘月色,同时出现在万达广场的3层,且装修风格大体一致,Ochirly欧时力、周大福等品牌同时出现在东汇城的广百百货里,在万达百货4层的运动馆,耐克、阿迪达斯和李宁也在东汇城出现。

  这种情况其实在相似的商业地产项目中并不少见,广州天河城和正佳广场毗邻,不少品牌在两边都有店铺,而且生意都不错。据媒体援引戴德梁行商业地产部主管及高级助理董事伍林的说法,同质化比例要合适,不能高度重合,“增城万达需要时间去观察消费的走向”。

  据观察,增城万达广场目前客流多是附近荔城街居民,这也是东汇城能以“低价、亲民”的百货培养了成熟客户群体的原因。由于写字楼还没有企业进驻,地铁也要2017年才开通,因此增城万达广场欲培育的中高端客户群体可能还需要一段比较长的时间。

  “万达发展速度太快、分布区域太广,与零售商的拓展节奏和开发区域难以同步。而且管理有难度,市场上现有的超市卖场已形成规模,经营实力强大,此时启动自营超市是一项很大的挑战。” 广东流通业协会执行会长黄文杰对记者表示。

  据媒体援引高力国际调研及咨询部董事陈厚桥的说法,不能一味走高端路线,也不能一味要大齐全,要有贴近本地消费群体的品牌和档次才能赢来市场的认可。

  同质化带来的难题其实并不只在广州,而是遍布全国的商业地产。近来,增加体验式业态比例来活跃商场氛围、增加客流量,成为多数商业地产开发商谋求转变的着力点。进军儿童产业的宝贝王乐园正是万达向体验式综合业态转型的重要战略之一。

  事与愿违。据记者从知情人士处获悉,11月6日,万达儿童娱乐有限公司总经理邱晓军正式离职,原因或与万达宝贝王儿童主题乐园运营定位失策有关,万达总部曾要求这一项目开业即实现盈利。此时,距离8月12日万达正式发布宝贝王品牌,到9月第一家儿童乐园开业,至今还不到3个月的时间。

  减少服饰类零售业态占比,增加生活类业态占比,比如美发、美甲、书吧、教育培训等也是万达欲摆脱同质化的新举措。对此,服装战略专家吴东华认为,“能够让百货定下心成功赢利的还是服装业,不过一定要打造成主力店,打造成行业领先的标杆,还要与国际流行趋势接轨,还要考虑到销售战略、品牌战略,这些才是门槛的树立,也是万达百货可以持久发展的根基。”不过遗憾的是,现在看来万达百货似乎还未形成这样的“门槛”。

  据媒体援引哥伦布商业股份有限公司董事长孙旭东的说法,商业地产如果一味地追求速度,是不可能有差异化的。所以,购物中心想要突出差异化,首先要做的就是,放慢发展的步伐,寻找每个城市、每个地块不一样的地方,花工夫细细挖掘该区域的本地特色,才是关键。

  别人用10多年时间建造一个综合体,万达用相同时间建造了100座。10月31日,国内第100座万达广场开业。从第1座到100座,万达只用了14年时间。纵观万达广场建造历史,“速度”被放在了显要位置。

  在有关万达广场事故的报道中,“工期紧张”频频被提及,业内担忧,万达工程事故频发,应该与“万达速度”给承建单位造成的施工压力有关。

  2011年4月12日,上海宝山万达广场工地发生塌陷,虽然万达随即表示,事故并非赶工问题导致,但当时媒体曾发现,从万达广场工地开始建造,对面小区住户的房屋墙壁就开始出现裂纹,随着地面坍塌则更明显严重了。

  讽刺的是,施工现场还挂着“安全生产时时尽责,保护环境人人有责”的安全警示标语。当时,上海市建设工程监理有限公司一位负责人曾表示:“一般来说,类似土体流失事故发生,不是一蹴而就的,而是日积月累的结果。通常土体流失之前会有征兆,施工方对可能发生土体流失的区域,应当做长期跟踪记录。”

  无巧不成书,与上海宝山万达同个承建商(即中建二局)的郑州中原万达广场半个月前2号楼脚手架坍塌,当场造成数名施工人员被埋。

  2010年8月28日,沈阳万达广场因沙盘模型电器线伤。据当时沈阳铁西区法院判决书,是源于万达设计部及工程部负责人为赶工期,授意设计单位对设计图进行变更,取消了喷淋和烟感设计,并且未经备案即交付施工造成的。

  另据媒体报道,济南万达广场不到一年时间连发8起事故,事故种类繁多,包括工人坠落、高空坠物、宿舍失火等。

  类似质量事故的频率令人心惊。已经不止一次有人对万达的激进扩张提出质疑,亦有业界人士指出,“万达过于激进的扩张模式制约了工程的质量保障”。

  万达内部人士曾称项目硬伤是因“边设计、边施工、边修改”的三边政策,不过万达集团方面称目前“三边政策”已经基本不存在了,尤其是在万达电子信息管理系统研发出来后。

  万达有一套业内“闻名”的计划模块化管理软件,把项目从开工到开业按照横向和竖向切分成了380多个工作节点,涵盖如设计、工程、招商等各个方面的节点,每一周的进度、任务都得以直观显现,且所有人都可以看到。

  如果工作不能如期完成,一周之内显示黄灯,两周之内变为红灯。亮黄灯时,上级同事便会查看问题,亮红灯后,便会扣分,扣分意味着扣钱,甚至是辞退。

  这样真的就没问题了吗?王健林在“万达集团2013年工作总结”中称,万达集团在去年的检查中就已发现部分电影城、KTV装修质量下滑,个别广场、酒店有漏水现象。

  今年8月,青岛万达酒店群项目工地上,承建商中建八局雇佣的货车拉倒线杆,将正在高空电力作业的工人重重摔倒在地,一位48岁的张姓工人多处骨折。而事故原因是施工方擅自移动电力设施,且施工过程并无任何安全措施,尤其施工单位资质不明。

  据报道,事故发生当天,青岛万达工作人员不是迅速抢救伤员,而是急于破坏现场,用推土机将断裂的电线杆和电器设备掩埋起来。

  就在11月19日上午,北京市大望路的万达广场燃起大火,目前火势凶猛,大火开始向建筑主体蔓延,事故原因目前仍不明。

  住宅项目也频出质量问题。今年从6月份一直持续到7月份的宜兴万达公馆维权事件和7月26日的武汉万达公馆维权事件均是因为房屋质量问题。

  宜兴万达公馆与武汉万达公馆一样,均是当地的豪宅项目。宜兴万达公馆业主维权的起因是业主收房时发现存在电线裸露,墙面、地面和屋顶不平整等诸多质量问题。据报道,宜兴万达公馆4栋精装楼分别由4个规模不等的装修公司承包,由于万达集团监管不力,总体施工质量参差不齐。

  武汉万达公馆主要是装修问题,一是以卫生间漏水、地板受潮隆起等问题为主的内部装修问题;二是出电梯井常年积水受潮,导致电梯经常不能正常运行以及外墙大理石脱落、地库渗水等相关房屋质量问题。据投资者报报道,业主反映物业公司每次派人来修都是敷衍了事,,而物业维修不力的主要原因,则是开发商当时并没有将维修基金交给物业公司。

  据传万达集团内部已下通报,对相关负责人进行追责,不过在公开报道中,武汉万达物业负责人曾表示该次事件“万达物业对得起自己,对得起业主”。

  当市场环境和政策风向有所改变时,万达这艘 “巨舰”仍然在“以快制快”。王健林不断抛出新计划,而且是越来越大的项目,是为“填补”此前项目资金空洞,还是有计划地边追求规模边独善其身?

  可以看到的是,万达已经停不下来了。按照王健林的设想,以每年新开18座的递增速度,到2014年万达广场数量将达到110座,跃居全球第一。他说,许多国外知名企业经历了一百多年发展才拥有了行业龙头的地位,万达按照这个速度是不可能的。

  “所以必须要快,如果万达广场早一年完工就可以多收一个亿的租金,节约一个亿的成本”。他还打趣说,“100年太长,我看不到那一天”。

  “在快速发展阶段用这种做法无可厚非,但是从长远来看,持续优势会减弱,不仅是现金流,口碑和形象都会受到影响。”黄文杰告诉记者。

  从城市管理者的角度来看,黄文杰认为,“快的速度并不一定代表就是好的效果,作为城市运营的负责人更应该考虑城市的健康长远发展,而不是纯粹地追求政绩。”